TEMA: Procjena vrijednost nekretnina / problemi sa hipotekama banaka u Crnoj Gori

Prof. dr Dragoljub Janković,

Ovlašćeni procjenjivač Instituta ovlašćenih procjenjivača Crne Gore IOPCG
www.IOPCG.me  

RAZLIČITE VRSTE PROCJENA NEKRETNINA I PROCJENA HIPOTEKA U CRNOJ GORI

Evropski standardi za procjenu vrijednosti

Knjiga Evropski standardi za procjenu vrijednosti 2012, 7. izdanje, koja je izdata od strane Asocijacije evropske grupe procjenitelja (TEGoVA)[1], sastoji se iz dva dijela: 1. Evropski standardi za procjenu vrijednosti i njihovu primjenu i 2. Zakonska regulativa Evropske Unije i procjena vrijednosti imovine.

U prvom dijelu odjeljak 1A su evropski standardi za procjenu vrijednosti koji se odnose na: definiciju tržišne vrijednosti, procjene koje nijesu zasnovane na tržišnoj vrijednosti, kvalifikacije procjenitelja, postupak procjene vrijednosti i sadržaj izvještaja o procjeni vrijednosti.

U drugom odjeljku Standarda 1B govori se o primjeni evropskih procjena vrijednosti. EVA1 standard odnosi se na procjenu vrijednosti imovine i imovinskih interesa u svrhu finansijskog izvještavanja. Međunarodni računovodstveni standardi (IAS) i Međunarodni standardi finansijskog izvještavanja (IFRS), koji se primjenjuju na nepokretnu imovinu ili sredstva vezana za nekretnine, su: IAS 2 zalihe, IAS 11 ugovor o izgradnji, IAS 16 nekretnine, postrojenja i oprema, IAS 17 lizing, IAS 40 investicione nekretnine, IAS 41 poljoprivreda i IFRS 6 istraživanje radi procjene mineralnih resursa.

Evropski standardi definišu "procijenjenu tržišnu vrijednost kao procijenjeni iznos za koji bi sredstvo moglo biti razmijenjeno na dan procjene vrijednosti između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji pod tržišnim uslovima, nakon odgovarajućeg marketinga, pri čemu je svaka strana bila dobro obaviještena, te postupila promišljeno i bez prinude". Za razliku od procijenjene tržišne vrijednosti postoji više vrsta procjena koje nijesu tržišnog karaktera. Tako na primjer, "fer vrijednost je cijena koja bi se ostvarila pri prodaji sredstava, ili platila za prenos obaveza u redovnoj transakciji između zainteresovanih učesnika na tržištu, koji su u potpunosti upoznati sa svim relevantnim činjenicama i koji svoje odluke donose u skladu sa određenim ciljevima". Očigledno, ne očekuje se da mišljenje o fer vrijednosti bude uvijek isto kao mišljenje do kojeg se došlo na osnovu tržišne vrijednosti. Fer vrijednost je prihvaćena u Međunarodnim računovodstvenim standardima i koristi se definicija po kojoj je to cijena koja bi se mogla postići prilikom prodaje sredstava ili platiti prilikom prenosa obaveza u redovnoj transakciji između zainteresovanih učesnika na tržištu, na dan procjene. Kod finansijskog izvještavanja fer i tržišna vrijednost mogu biti identične vrijednosti. Međutim, ako interni revizor isključi mogućnost efekat potencijalne izgradnje za koji ne postoje urbanističke dozvole, fer vrijednost može značajno da se razlikuje od tržišne vrijednosti. U slučaju takvog isključenja buduće vrijednosti koje, inače, tržište može da vrednuje, fer vrijednost je u nekim slučajevima ipak jednaka tržišnoj vrijednosti na osnovu najviše i najbolje iskorišćenosti (HABU).

Vrste procjena

Evropski standardi kod procjene nekretnina razlikuju četiri vrste procjenih vrijednosti (procjena): Investiciona vrijednost, hipotekarna vrijednost, procjena osigurane vrijednosti i troškovi zamjene usljed amortizacije.

Investiciona vrijednost je vrijednost koju aktiva ima za vlasnika ili budućeg vlasnika, u svrhu pojedinačnog ulaganja ili poslovanja. Procjena investicione vrijednosti daje vrijednost za određenog investitora koja uključuje njegovu očekivanu stopu prinosa. Pošto se ne odnosi na hipotetičkog kupca ova procijenjena vrijednost ne pretpostavlja nikakvu razmjenu imovine između strana.

Hipotekarna vrijednost se određuje na osnovu procjene buduće utrživosti imovine zato se bazira na dugoročne aspekte vezano za uslove na lokalnom tržištu. Takođe, bazira se na trenutnoj upotrebi i alternativnoj upotrebi imovine i, pri procjeni, ne uzimaju se u obzir špekulativni elementi. Dakle, radi se o dugoročno održivoj vrijednosti obezbjeđenja kredita, koja se interno razmatra u banci pri odobravanju kredita (pitanja odnosa zajma i vrijednosti hipoteke, strukture amortizacije kredita, rok otplate, finansiranje i dr.). Hipotekarna vrijednost je osnov za bankarsku procjenu da li imovina pod hipotekom obezbjeđuje dovoljno osiguranja za zajam na duži period i zato se ne radi o trenutnoj vrijednosti.

Procjena osigurane vrijednosti treba da da iznos koji će obezbijediti odgovarajuće pokriće osiguranja nekretnine. U protivnom ukoliko je osigurana vrijednost manja od štete i finansijskog gubitka do kojeg je došlo prilikom realizacije rizika, osiguranik će trpjeti štetu koja se nadoknađuje.

Troškovi zamjene usljed amortizacije predstavlja trenutni trošak zamjene postojećeg sredstva njegovim savremenim ekvivalentom, uz usklađivanje po osnovu fizičke, funkcionalne i tehničke zastarjelosti.

Vrijednosti hipoteka u Crnoj Gori

Kada su u pitanju vrijednosti hipoteke u crnogorskom bankarskom sektoru, jedan od problema koji se javlja proteklih nekoliko godina jeste njihova procijenjena visoka vrijednost. Naime, u periodu buma (2006-2009. god.), kada je bio prosperitetni ciklus crnogorske privrede i velika kreditna ekspanzija banaka, možda najveća ikada, nekretnine (stanovi, kuće i zemljište) bili su najčešći oblici osiguranja datih kreditea zajmoprimcima, sektoru stanovništva i privrede. Procjene vrijednosti nekretnina vršene su primjenom tehnike tržišne procjene što se svodilo na procjenu imovine baziranim na podacima sa tržišta nekretnina. Dakle, trenutne tržišne transakcione cijene bile su inputi procjeniteljima i banke su takve procjene tražile. Pošto su cijene nekretnina bile u porastu zbog snažne tražnje (npr. uvoz je 2008. god. bio za preko milijardu eura veći u odnosu na 2014. god., posebno je veliki bio priliv stranih direktnih investicija) krediti su se odobravali na bazi cijena nekretnina na hiper rastućem tržištu nekretnina. Kriza je sa zakašnjenjem pogodila Crnu Goru, zapravo nekoliko godina od izbijanja globalne finansijske krize i krize javnih finansija u Evropi. Dolazi do pucanja "balona" tržišta nekretnina i opšteg pada tržišnih aktivnosti. na nekim segmentima tržišta cijene nekretnina su se prepolovile. Mnogi zajmoprimci (privreda i stanovništvo) našli su se u teškoćama pri otplati svojih kreditnih zaduženja. Aktivirane hipoteke na depresiranom tržištu nekretnina često nijesu mogle da povrate kreditne obaveze dužnika ako su uopšte mogle naći kupca. Osim toga, dodatna ponuda zajmodavaca još više je otežalo prodaje nekretnina čak i po vrlo niskim cijenama, što kod banaka nije moglo riješiti problem lošig dugova.

Mnogi ekonomisti su počeli kriviti loše procjene i procjenitelje. Bilo je mišljenja da procjene nijesu bile realne kada su rađene. Banke su počele preispitivati kvalitet procjena pogrešno poredeći sadašnje uslove sa ranijim. Čak su neke banke vršile reviziju procjena hipoteka kriveći procjenitelje da nijesu kvalitetno vršili procjene u vrijeme prosperitetnog tržišta nekretnina. Postavlja se pitanje ko je kriv za ovakvu situaciju. Očigledno, kako danas, tako i ranije, kada su vršene procjene, pristupa ovom pitanju nije adekvatan. Nedostatak upućenosti u krakter procjene nekretnina možda je glavni problem. Naime, procjenitelji vrše procjene prema zahtjevima klijenata (banaka) koji su tražili tržišne procjene nekretnina koje su uzimane za hipoteke. Dakle, banke nijesu tražile procjene nekretnina primjenom tehnika netržišne procjene koje se odnose na hipoteke, kako to reguliše EVA 2 Evropski standard za procjenu nekretnina. Vjerovatno bi danas bilo manje problema i gubitaka u poslovanju banaka da je korišćen upravo netržišna procjena nekretnina koja seodnosi na hipoteke.

Pitanje uređenosti vrlo važne oblasti kakva je procjena imovine i kompanija, i poslije skoro četvrt vijeka od kada se krenulo u tranziciju u tržišni model privređivanja, nije dovedeno do potrebnog nivoa u smislu regulisanja putem zakona i drugim propisima u Crnoj Gori. I pored toga što je oblast procjene ne manje važna od oblasti računovodstva i revizije, još uvijek nemamo adekvatne propise, a time i kvalitetno obučene procjenitelje, kao ni edukovane sve one pojedince iz raznih branši koji se u svom poslu direktno ili indirektno susreću sa procjenama. A to nijesu samo individualni kupci i prodavci, već i kompanije, banke, investicioni fondovi, državni organi, sudstvo i drugi organi i institucije.       

---

[1] U prevodu Instuta ovlašćenih procjenjivača Crne Gore (IOPCG) sa sjedištem u Podgorici