Tema: procjena imovine

Prof. dr Dragoljub Janković
ovlašćeni procjenitelj IOPCG
http://www.iopcg.me/index.php/sr/ 


OPŠTINSKE KOMISIJE I PROCJENA IMOVINE

Poslednjih nekoliko godina vode se sudski sporovi u vezi procjena objekata i zemljišta u nekim opštinama u Crnoj Gori. Naime, sudi se članovima nekih opštinskih komisija koje su procijenile opštinske nekretnine, većinom su u pitanju zemljišta i placevi, koji su prodati ili ponovo kupljeni od strane opštine. Takođe, sporne su i neke procjene državnog zemljišta na kojima trebaju strani investitori da investiraju u gradnju turističkih objekata. Predmet sporenja je procijenjena vrijednost - da li je dobro urađena u smislu visine procijenjene vrijednosti, te da li je kao posledica toga nastala šteta za državnu imovinu u smislu da je suviše jeftino prodata, suviše skupo kupljena, odnosno suviše skupo priznata vrijednost privatnih kompanija koje su izgradile neki objekat ili infrastrukturu za potrebe opština.

Pitanje procjene nekretnina u mnogim zemljama regulisano je propisima koji se ne odnose samo na zakonska i podzakonska akta, nego su uspostavljeni i odgovarajući standardi koji se primjenjuju kod procjena. Tih standarda ima više i zavise od toga o kakvom se predmetu procjene radi i za koju svrhu. Takođe, uspostavljeni su standardi primejene procjene za različite vrijednosti koje se procjenjuju, kao što je tržišna vrijednost, hipotekarna vrijednost itd.

U praksi tržišnih ekonomija uspostavljene su udruženja procjenjitelja jer je za procjenu potrebno primijenjeno znanje koje objedinjava više uskostručnih oblasti iz ekonomije, građevinarstva, mašinstva, prava i dr. Procjene imovine, kompanija i biznisa neophodne su danas za mnoge svrhe kao što su prodaje, odnosno kupovine, određivanje učešća u vlasništvu kod nematerijalnih uloga, kolaterali itd. Praksa pokazuje da struka procjenitelja nije manje važna od struke računovođa i revizora.

Očigledno za procjenu materijalne i nematerijalne imovine i raznih pravnih entiteta potrebna su specijalistička znanja koja, uz teorijsko poznavanje, moraju biti konkretno primijenjena od strane procjenitelja iz čega proističe i konkretna procijenjena vrijednost koja se najčešće sopštava u nekom vrednosnom opsegu.

U Crnoj Gori poslije više od četvrt vijeka tranzicionog i, već čitavi niz poslednjih godina, postranzicionog perioda, nije došlo do regulisanja ove vrlo važne oblasti. Adekvatni propisi ne postoje, praksa se ne prati na odgovarajući način. Čak je i sama ova struka mnogima nejasna, jer sudovi koriste vještake koji u većini slučajeva nemaju potrebna znanja iz oblasti procjene. I pored toga, postoje nekoliko udruženja koja okupljaju procjenitelje. Jedno od njih je Institut ovlašćenih procjenitelja Crne Gore (IOPCG), koje je članica TEGOVA, organizacija koja okuplja nacionalna udruženja procjenitelja u Evropskoj Uniji. IOPCG je jedino udruženje koje u Crnoj Gori već 3 godine vrši stručnu obuku procjenitelja u trajanju od 3 mjeseca prema standardima Evropskog udruženja procjenitelja. IOPCG je, takođe, jedino udruženje i po tome što organizuje seminare i druge vrste skupova iz oblasti procjene koji su neophodni da njeni članovi svake godine obnavljaju i unapređuju svoja specijalistička znanja iz oblasti procjene nekretnina.

Kada se uzmu u obzir neke od gore navedenih činjenica vezanih za oblast procjene imovine, jasno je da procjena zahtijeva integrisana znanja procjenitelja, koji uz to, da bi dobili sertifikat ovlašćenog procjenitelja po standardima TEGOVE, moraju da imaju najmanje desetak procjena, čiji kvalitet prati udruženje kao što to radi IOPCG. Raznorazne opštinske komisije sastavljene od činovnika sasvim izvjesno ne mogu da odgovore zadatku kvalitetne i profesionalne procjene. Čak zbog nekompetentnosti mogu lako da postanu predmet manipulacija vezano za vrijednosti predmeta procjene na koja dokumenta stavljaju svoj potpis, a time i preuzimaju odgovornost, koja se pravno tretira kao krivična. Iluzorno je od opštinske ili neke druge komisije očekivati da mogu odgovoriti izazovima procjene, ukoliko njeni članovi nijesu ovlašćeni procjenitelji nekog kredibilnog udruženja procjenitelja, kakvo je na primjer IOPCG.