Tema: Procjena nekretnina

Prof. dr Dragoljub Janković[1]

INŽENJERI KAO PROCJENJIVAČI NEKRETNINA

PProcjena - propisi, statistika i tržišni podaci

U Crnoj Gori danas ne postoji adekvatni propisi koji bi regulisali oblast procjene nekretnina, opreme, kompanija i hartija od vrijednosti. Poslije okončanja procesa svojinske i upravljačke transformacije, koji je u prvom koraku podrazumijevao procjenu društvenih i javnih preduzeća, praktično je prestalo da važi Uputstvo koje je regulisalo ovu oblast. U post-tranzicionom periodu, tržišni uslovi zahtijevaju i druge metode procjene u odnosu na one koje su se koristile u procesu svojinske i upravljačke transformacije.

U toku je proces izmjene Zakona o računovodstvu u kojem će se uključiti i dio kojim se propisuje način i metode procjene. Iako je ovo značajan pomak u odnosu na dosadašnje stanje, važnost procjene prevazilazi predviđeni način regulisanja procjene u Crnoj Gori. Tim prije, što je poslije privatizacije došlo do potrebe u praksi za različitim vrstama procjene. Potreba za posebnim zakonom o procjeni, kao što je to Zakon u oblasti računovodstva i revizije, postaje sve značajnija, ne samo u dijelu zakona, nego i pratećih propisa koji bi bliže definisali način, metode, izvještavanje i obuka vezano za procjenu nekretnina, opreme, kompanija, kapitala, te druge materijalne i nematerijalne imovine.

Procjena zahtijeva primjenu tržišnih podataka koji se nigdje ne vode. Statistika bilježi određene podatke ali ne i sve potrebne za procjenu. Dakle, neophodno je u oblasti statistike uvrstiti praćenje određenih tržišnih podataka vezanih za nekretnine i druge oblike imovine, pri čemu bi trebalo koristiti podatke notarskih kuća a koji se odnose na kupoprodajne ugovore. Ovakvi pouzdani izvori podataka koji se odnose na tržišne transakcione cijene po vrsti imovine, te osnove podatke o imovini (lokacija, veličina, druge karakteristike) predstavljali bi neophodnu infrastrukturu za procjenu.

Na kraju u Crnoj Gori ne postoje nacionalni standardi, niti je regulisano korišćenje bilo kojeg međunarodnog standarda u oblasti procjene nekretnina, opreme, kapitala, kompanija, hartija od vrijednosti i drugih oblika imovine. Otud postoji potreba da se i ovo pitanje što prije reguliše.

Inženjeri – prednost struke

Inženjeri građevinarstva i arhitekture imaju veliku prednost svoje struke u procjeni nekretnina (objekata i zemljišta). Tu se, prije svega, misli na specifična znanja iz struke koja su bitna za primjenu određenih metoda procjene nekretnina kao što su objekti i zemljište. Pojedina stručna znanja u pojedinim prilikama bitna su za procjenu kao što su: poznavanje konstrukcije, statike, materijali, poznavanje faza projektovanja i gradnje i mnogo drugog. Posebno su bitna znanja o mogućnostima dogradnje, unapređenja kvaliteta, rekonstrukcije i dr.

Međutim, za potrebe procjene neophodna je nadogradnja znanja i vještina iz oblasti ekonomije i nešto manje iz oblasti prava. Za tu svrhu, najbolji pristup je organizovana obuka procjenjivača sa kvalitetnim programom obuke koji treba da osposobi inženjera da samostalno primjenjuje i ova dodatna znanja i vještine u postupku procjene nekretnina.

Metode procjene iz ugla struke

Metode i tehnike procjene nekretnina obično se sistematizuju u tri grupe: tržišna, troškovna i prinosna metoda. Ove tri osnovne grupe imaju veći broj varijacija zavisno od svrhe i predmeta procjene. Inženjeri za procjenu nekretnina najviše svog osnovnog specijalističkog znanja može da primijeni kod troškovne metode procjene. Ova metoda se sastoji u tome što se procjena bazira na pretpostavci da se predmet procjene – objekat gradi danas i zatim njegov trošak izgradnje koriguje za amortizovanost postojećeg objekta. Kod ove metode je bitno da svi parametri vezani za cijene budu tržišni. Tržišna metoda procjene zahtijeva posjedovanje tržišnih informacija o kupoprodaji objekta koji je isti ili vrlo sličan nekretnini koja se prodaje. Kod ove metode specijalistička znanja inženjera su takođe važna. Kod ove dvije metode kod procjene većih objekata preporučuje se sastavljanje tima procjenjivača u kojem bi bili i ekonomisti. Kada se radi o timu bitno je da se iz izvještaja o procjeni vidi koji procjenjivač je uradio svoj dio procjene. Treća, prinosna metoda, je čisto „ekonomska“ metoda i procjena se bazira na korisnost koju daje predmet procjene.  

Ekonomska znanja za inženjere radi procjene nekretnina

Nadogradnja inženjera sa ekonomskim znanjem koje je neophodno iz oblasti teorije cijena, teorije procjene vrijednosti, vlasničkih prava, ekonomije nekretnina, procesa procjene i metoda procjena. Poznavanje tehnika i metoda procjene je ključna stvar. Troškovna metoda uzima u obzir amortizovanost objekta i vidljive i skrivene nedostatke objekta. HABU analiza se odnosi na najveću i najbolju upotrebu predmetne nekretnine. Prinosna metoda u svojoj varijaciji se razlikuje kada je u pitanju procjena hotela, restorana, bioskopa itd. jer se vrši na bazi profita koji generišu ove nekretnine. Međutim, prinosna metoda procjene poslovnih prostora, tržnih centara i dr. se bazira na projekciji zakupa ovih nekretnina.

Faktori koji utiču na tržišnu vrijednosti su predmet posebne analize procjenjivača. Isto tako, vrsta nekretnine kao i svrha procjene bitno određuju pristup odabiru relevantnih podataka i odabirm metode procjene. Zato, isti pristup nije kada su u pitanju: poslovni prostori, rezidencijalni objekti (stanovi i kuće), industrijski pogoni i objekti, društveni i javni objekti, hipoteke za bankarske kredite, procjena imovine za potrebe prinudne naplate (preuzimanje) ili obeštećenje, infrastruktura, te kada su u pitanju promjene namjene korišćenja zemljišta i objekata. Obavezna je primjena odgovarajućih standarda procjene, pri čemu u sadašnjoj situaciji se daje prednost Evropskim standardima (EVS) i Međunarodnim standradima (IVSC).    

IOPCG obuka

NVO Institut ovlašćenih procjenjivača Crne Gore jedni organizuje stručnu obuku za oblast procjene nekretnina prema programu koji osposobljava procjenjivače da primijene odgovarajuće metode procjene prema Evropskim i Međunarodnim standardima koji se odnose na procjene. Obuka, koja traje 3 mjeseca, podijeljena je u modulima koji se odnose na sve bitne segmente procjen. Obuka polazi od upoznavanja sa standardima procjene, osnovama analize tržišta, sistema evidencije nepokretnosti, poreza na nepokretnosti, zatim slijedi detaljna razrada metoda procjene i sastavljanje izvještaja o procjeni. Metoda obuke je koncepirana na brojnim primjerima i aktivnom učešću polaznika u proračunima i primjenama metoda procjene.

Na kraju polaznici, uz mentorstvo, samostalno pripremaju izvještaj o procjeni nekretnine koji prezentuju komisiji za ocjenu kandidata.

Osvrt na odnos između vještačenja i procjenu

Procjena može biti u funkciji utvrđivanja vrijednosti u sudskim sporovima kada se od vještaka traži stručni nalaz. Vještak u tom slučaju treba da bude procjenjivač, tj. da bude edukovan u primjeni standarda i metoda procjene nekretine. Vještak mora, prije svega, da prepozna situaciju kada se radi o procjeni, jer praksa pokazuje da ponekad sudije nijesu upućene dovoljno pri određivanju zadatka vještaku pa se može desiti da traži procjenu, a to zapravo nije procjena nego utvrđivanje vrijednosti.

U slučaju da je za potrebe sudskog spora potrebno utvrditi procijenjenu vrijednost to se po pravilu odnosi na neki datum u prošlosti što automatski sužava izbor metoda procjene koje se mogu primijeniti. Prinosna metoda u tom slučaju nije primjenjiva po svojoj prirodi jer se bazira na projekciji budućih neto gotovinskih priliva koji daje nekretnina koja se procjenjuje. Ovo je samo jedan primjer koliko je bitno dobro poznavati metode procjene i njihovu primjenjivost u konkretnim situacijama.

Zaključci

Oblast procjene je, bez sumnje, posebna oblast poput računovodstva, revizije, vještačenja. Zato je potrebno da se ona adekvatno zakonski i podzakonski reguliše, tim prije što se veliki broj transakcija bukvalno svakodnevno odvijaju. Tržišni model privređivanja je nezamisliv bez razvoja ove stručne oblasti.

Potrebno je uspostaviti odgovarajuće tržišne statistike poput cijena po raznim kategorijama nekretnina i lokacija u Crnoj Gori, kako bi se mogli koristiti relevantni podaci, ne samo za potrebe procjene, nego i vještačenja, računovodstva i dr.

Na kraju, neophodno je definisati koji su to standardi, nacionalni ili međunarodni, koji bi se koristili kod procjene nekretnina i drugih oblika imovine, tim prije što se na tržištu, osim privatne imovine, dosta prometuje, zalaže, uzima kao hipoteka i državna imovina.

Razvoj struke procjene, koja je po prirodi multidisciplinarnog karaktera, predstavlja dobru osnovu za razvoj tržišta nekretnina i stvaranje stabilnih uslova za priliv inostranog kapitala, te razvoj i drugih povezanih tržišta kao što je finansijsko tržište.

Praksa pokazuje da dobro obučeni inženjeri su jako dobri procjenjivači nekretnina u čemu im njihova struka daje veliku podršku.